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二、管理规定 （一）适用范围 “工程建设要点与技术导则”适用于被批准列入《国家康居示范小区智能化技术示范小区》的住宅小区。凡批准列入“示范小区”的住宅小区，其规划、设计、建设和管理均应遵循“工程建设要点与技术导则”的各项规定。 住宅小区智能化系统及相关产品的设计、开发，除必须遵守“工程建设要点与技术导则”
（二）组织管理 示范小区由建设部，有关省、自治区、直辖市建设主管部门指导，并在当地人民政府领导下，设立或指定专门机构负责跟踪管理，确保工程建设落实和高水平建成。建设部住宅产业化促进中心（以下简称部住宅中心）受国家康居示范小区智能化系统示范小区领导小组（以下简称领导小组）的委托，按“示范小区建设要点与技术导则”的各项规定，负责组织实施，主要职责如下：
①负责对申请报告的审查和立项审批以及实施过程中的组织协调管理工作。
②方案设计阶段：组织专家对可行性研究报告和示范小区规划设计方案进行评审，并提出评审意 见，符合通过条件的报领导小组批准后，正式发文列为“国家康居示范智能化系统示范小区× ××智能化×星级示范小区”。
③扩初设计阶段：组织专家参加地方建设主管部门主持召开的扩初设计方案审查会，以保证可研 报告中技术方案的实施。 ④施工中期阶段：组织专家进行中期检查，重点保证智能化工程和小区环境、住宅工程科技含量 落实和工程质量达标。
⑤工程验收阶段：经地方建设主管部门和质检部门对智能化工程质量和住宅工程质量验收合格后 ，由开发建设单位报请部住宅中心验收。部住宅办适时组织专家进行综合验收。并将验收成果 报领导小组审批。
三、示范小区功能要求 智能化系统示范小区功能要求，按不同星级，应分别符合下列要求：
（一）一星级
1、安全防范子系统 ①出入口管理及周界防越报警 ②闭路电 ③对讲与防盗门控 ④住户报警 ⑤巡更管理
2、信息管理子系统 ①对安全防范系统实行监控 ②远程抄收与管理或IC卡 ③车辆出入与停车管理 ④供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理 ⑤紧急广播与背景音乐系统 ⑥物业管理计算机系统
3、信息网络子系统 ①为实现上述功能科学合理布线 ②每户不少于两对电话线和两个有线电视插座 ③建立有线电视网 （二）二星级 二星级除应具备一星级的全部功能之外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机应配置局部网络，并可供住户联网使用。
（三）三星级 三星级应具备二星级的全部功能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统（ HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时,HI-CIMS系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。 注：以上智能化系统有关防火及煤气泄漏等涉及消防、安全的问题应遵守国家有关法规、标准、规范的规定。
四、示范小区技术要求
（一）系统结构 小区物业管理智能化系统是以信息传输通道（可采用电话线、有线电视网、高速宽带数据网、宽带光纤用户接入网、现场总线或RS485总线等） 为物理集成平台的多功能管理与监控的综合性系统，并与CATV、公共交换网互联网等联网使用。小区内部可以采用多种网络拓扑结构（如树型结构、星形结构或混合型结构）。小区物业管理智能化系统的总体框图。 （二）系统功能 小区物业管理智能化系统由安全防范子系统、信息管理子系统和信息网络子系统组成，系统功能框图。
（三）系统硬件 1、小区物业管理智能化系统的硬件有信息网络、计算机、公用设备、 计量仪表和电子器材等。系统硬件应具有先进性,避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高和过早淘汰。 2、在充分考虑先进性的同时，硬件系统应立足于用户对整个系统的具体需求。 应优先选择先进、适用、成熟技术。最大限度地发挥投资效益。 3、无论是系统设备还是网络拓扑结构，都应具有良好的开放性。 网络化的目的是实现设备资源和信息资源的共享，因此，计算机网络本身应具有开放应届生，并应提供标准接口。用户可根据需求，对系统进行拓展或升级。 4、计算机网络选择和相关产品的选择要以先进性的适用性为基础，同时考虑兼容性。 系统设备应俦选择根据已有国际标准设计、生产的标准化设备,避免因兼容性差造成系统难以升级或拓展。 5、随着社会的不断发展和进步，住宅小区物业管理智能化系统的规模、 自动化程度会不断扩大和提高，用户的需求会不断变化。因此，系统的硬件应充分考虑未来可升级性。
（四）系统软件 系统软件是小区物业管理智能化系统的核心，它的功能好坏直接关系到整个系统的水平。系统软件包括：计算机及网络操作系统、应用软件及实时监控软件等。
1、 系统软件应具有很高的可靠性和安全性。
2、 系统软件应操作方便，采用中文图形界面，采用多媒体技术,使系统具有处理声音及图象的能 力。用机环境要适应不同层次住户及物业公司人员的素质。
3、 系统软件应符合国家、行业标准以及国际标准，便于多次升级和支持新硬件产品。 4、系统软件应具有可扩充性。 5、示范小区实施细则
（五）安全防范子系统
1、 出入口管理与周界防越报警系统 建立封闭式的小区，加强出入口管理，防范区外闲杂人员进入，同时防范非法翻越围墙壁或栅栏。示范小区应建立周界防越报警系统，在小区内安装探测器。当发生非法翻越时，探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，中心将在电子地图上显示出翻越区域，以利于保安人员及时准确地处理。其功能要求如下： ①周界全面设防，无盲区和死角； ②探测器抗不良天环境干扰能力强； ③防区划分适于报警时准确定位； ④报警中心具备语音/警笛/警灯提示； ⑤中心通过显示屏或电子地图识别报警区域； ⑥翻越区域现场报警同时发出语音/警笛/警灯、警告； ⑦报警中心可控制前端设备状态的恢复； ⑧夜间与周界探照灯联动，报警时，警情发生区域的探照灯自动开启； ⑨与闭路电视监控系统联动，报警时，警情发生区域的图像自动在监控中心监视器中弹出； ⑩进行报警中心报警状态、报警时间记录。
2、 闭路电视监控系统 闭路电视监控系统是在小区主要通道、重要公建及周界设置前端摄像机，将图像传送到管理中心。中心对整个小区进行实时监控和记录，使中心管道人员充分了解小区的动态。功能要求如下： ①对小区主要出入口、主干道、周界围墙或栅栏、停车场出入口及其它重要区域进行监视； ②中心监视系统应彩多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录； ③报警信号与摄像机联锁控制，录像机与摄像机联锁控制； ④系统可与周界防越报警系统联动进行图像跟踪及记录，当监控中心接到报警时，监控中心图像 视屏上立即弹出与报警相关的摄像机图像信号； ⑤视频失落及设备故障报警； ⑥图像自动/手动切换、云台及镜头的遥控； ⑦报警时，报警类别、时间，确认时间及相关信息的显示、存储、查询及打印。
3、 对讲防盗门系统 对讲系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲/可视对讲。 住户可遥控开启防盗门，有效地防止非法人员进入住宅楼内。功能要求如下： ①可实现住户、访客语音（或语音图象）传输； ②通过室内分机可遥控开记防盗门电控锁； ③门口主机可利用密码、钥匙或感应卡开启防盗门锁； ④高层住宅在火灾报警情况下可自动开启楼梯门锁； ⑤高层住宅具有群呼功能，一旦灾情发生，可向所有住户发出报警信号。
4、 住户报警系统 住户报警系统是为了保证住户在住宅内的人身财产安全。通过在住宅内门窗及室内其它部位安装各种探测器进行昼夜监控。当监控到警情时通过住宅内的报警主机传输至智能化管理中心的报警接收计算机。接收机将准确显示警情发生的住户名称、地址和所遭受的入侵方式等，提示保安人员迅速确认警情，及时赶赴现场，以确保住户人身和财产安全。同时住户也可通过固定式紧急呼救报警系统或便携式报警装置，在住宅内发生推动案件和病人突发疾病时，向智能化管理中心呼救报警，中心可根据情况迅速处警。功能要求如下：
1） 报警接收管理中心部分，该中心可实现 * 监视和记录入网用户向中心发送的各种事件，如：报警事件、开关机报告、故障报告、测 试报告等； * 同步地图显示：在防范地区地图上实时显示发生事件的用户区域位置。
2） 处警功能： * 记录报警发生的时间、地点、探头报警原因； * 记录处警过程并录音； * 向上一级处警单位转发警情。
3） 信息管理： * 录入、修改、打印用户信息，统计查询用户信息，建立用户医疗档案； * 实时维护用户的撤布防信息、测试信息； * 按接警、处警方法、警情性质查找统计各种警情信息。直方图统计显示各种报警及误码率 报原因，自动计算误报率，辅助中心管理，降低误报。
4） 住户报警器； * 需适合于住宅使用，性能可靠； * 布撤防方法简单； * 支持主要的通讯格式； * 电池欠压后自动现场语音提示或向中心报告； * 自动向中心发送布防/撤防报告。
5） 探测器： * 需适合于住宅使用，性能可靠； * 防范布置合理，有效； * 安装隐蔽性强，不影响住宅环境； * 同时，可在住宅安装医疗求助按钮及紧急安全求救按钮，与报警系统相结合建立医疗看护 求助系统紧急安全求救系统。 5、保安巡更管理系统 保安巡更管理系统是在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更丫点。保安巡更人员拾巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况，加强保安人员的管理，从而实现人防和技防的结合。功能要求如下： ①实现巡更路线的设定、修改； ②实现巡更时间的设定、修改； ③在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点； ④中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作情况； ⑤巡更违规记录提示
（六）信息管理子系统
1、 水、电、气、热等表具远程抄收计量 水、电、气、热等表远程抄收系统是通过采集抄收各表数据传送到智能化物业管理中心，实现各户各表数据的录入、费用计算并打印收费帐单，将相关数据传送到相应的职能部门，避免入户抄表扰民和人为读数误差。IC卡计量系统是通过使用IC卡表具，实现住户买卡后的水电气表具自动计量并能扣除卡中金额，从而达到计量和收费的目的。功能要求如下： ①水、电、气、热等表具采用IC卡电子计量，必须计量准确，管理可靠； ②水、电、气、热等表具远传自动抄收的各种数据，应可随时查询、统计，打印整个小区各表读 数并计费。远传抄收系统中心可实时检测系统运行状况，并进行故障报警。
2、 供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理 对小区内给排水、变配电系统以及电梯等进行工作状态的实时监测和控制，从而实现公共设备的最优化管理并降低故障率。同时，利用传感器技术和网络通讯控制技术，根据自然光亮度和使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方式实现公共照明及环境灯光的自动控制。从而达到优化整个小区灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的。功能要求如下： ①给排水设备（水泵、电控阀等相关设备）运行状态显示控制、查询、故障报警； ②蓄水池（含消防水池）、污水池的水位高低检测； ③饮用蓄水池过滤、杀菌设备控制监视； ④变配电设备状态显示、控制、查询、故障报警； ⑤电梯运行状态显示、控制、查询、故障报警及停电时的紧急善处理； ⑥公共照明开启、关闭时间的设定； ⑦公共照明控制回路的开启设定； ⑧灯光场景的设定及照度的调整。
3、 车辆出入/停车管理系统 通过对小区停车场出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理。功能要求如下： ①车辆进出及存放时间的记录、查询； ②外来车辆收费的管理； ③区内车辆存放的管理。
4、 紧急广播与背景音乐 在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。功能要求如下： ①平时播放音乐节目，在特定分区可插入业务广播、会议广播和通知等； ②当火灾及其它紧急事件发生时，可切换至火灾报警广播或紧急广播。
5、 物业计算机管理系统 硬件部分采用计算机或计算机局域网组成。 软件部分以高效、便捷的软件体系来协调小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状况。软件结构应以网络为基础，实现信息共享，方便物业公司和住户信息沟通。应含有如下功能： ①房产管理； ②住户信息管理与查询； ③设备管理； ④维修管理； ⑤住户投诉管理； ⑥保安管理； ⑦收费管理； ⑧物业公司内部管理；
（七）信息网络子系统 信息网络子系统提供小区的信息传输通道，是目前发展最为迅速的高科技领域之一。
1、 一星级要求： 可采用多种布线，但要求科学合理，经济适用。
2、 二星级要求： ①建立通达每户的小区宽带数据接入网络，网络类型可采用以下所列类型之一或其组合：光缆同 轴网（HFC）、FTTx（x可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户）、 高速数字用 户环路Xdsl（X可为A、V等）或其它类型的数据网络。 ②通过上述宽带数据接入网络支持50%以上的住户以每户300kbps以上的下行速率同时高速接入本 地骨干IP网,具有独立的网络计费系统；小区与外界具有64kbps以上的数据专线连接。 ③基于IP协议的物业信息管理，提供许可住户访问的小区Web站点。
3、 三星级要求： 住宅小区开发建设和物业管理实施现代信息集成技术（HI-CIMS）的基本要求。 ①建立通达每户的小区宽带光纤用户接入网络，向住户综合提供2种以上的基本业务 （普通电话 、高速数据、有线电视）。网络类型可采用以下三种类型之一或其组合：光缆网（HFC）、FTT x（x可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户）、高速数字用户环路Xdsl（X可为 A、V等）。 ②基于上述宽带光纤用户接入网，提供业务质量（QoS）合格的基于MPEG2的交互式数字视频业务 ，支持数字视频广播、按次付费数字电视、电子节目指南（EPC）等高级数字视频应用。 ③住宅小区智能化系统作为HI-CIMS的一个重要组成部分和动态联盟的一个企业，必须符合HI-CI MS的信息标准体系和信息交换技术。对小区智能化系统开发过程建模、质量、进度和成本控制 进行研究。确定其分解方法、控制方法和控制点。控制信息的提取和分析实现业主对智能化系 统开发过程中的质量、进度和成本有效监督与控制。 ④实现以住宅开发建设企业（住宅开发建设创新体系、住宅工业化开发建设创新体系）为主体， 达到动态联盟企业群及有关政府部门之间实现基于互联网的异地信息交换和集成，分系统中各 专业间的信息数据库之间实现信息的网络查询。 ⑤采用符合住宅信息集成系统要求的商品化软件，包括住宅建设动态联盟软件、住宅建设方案及 施工图CAD软件、住宅预售三维动画系统、结构、给排水、电气、采暖通风、概预算等专业的C AD软件和施工质量保证信息系统、施工现场组织与施工技术软件,为住宅开发建设提供支持。 ⑥实现开发建设企业为主体，在住宅产品供配系统和住宅产品数据库的支撑下完成住宅开发建设 从立项勘察设计施工（包括施工组织、质量控制等）性能认定房屋销售物业管理等住宅开发建 设全过程的信息化管理。 ⑦建设和联接四个系统（HI-CIMS） * 计算机平台：包括计算机、网络硬件、操作系统软件； * 软件支撑平台：包括数据库、网络去撑软件和应用系统开发工具； * 应用分系统：包括开发建设单位分系统、住宅设计分系统、住宅施工分系统、 性能认定分 系统、物业管理分系统； * 住宅产品信息支撑：包括住宅产品数据库、住宅产品供配系统。 ⑧系统建设三项要求： * 系统覆盖面要求。应保证信息管理、 信息集成和各种专业应用软件和工具覆盖住宅开发建 设全生命周期，为各个环节提供技术支持。 * 系统集成度要求。信息集成性方面应满足两个层次的要求，各个业务环节内部 （如住宅设 计、物业管理等分系统） 应实现统一的信息管理和数据完全共享；各个业务环节之间应实 现信息相互传递，并保持数据的一致性。 * 系统易构性要求。应确保信息系统具有动态构造的特点， 适应住宅开发建设动态联盟企业 的实施方式，使不同住宅开发建设的项目，可根据不同企业的对象来构造不同的系统。
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