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地产商如何开发智能化住宅小区
住宅小区智能化建设是开发商提高楼盘项目竞争力的重要手段，是高新技术溶入传统的建筑房地产业并产生深刻影响的必然趋势。
房地产业经过多年发展，历经价格竞争、地段区位竞争、建筑风格竞争、社区环境竞争，项目的同质化趋向愈来愈明显。而创新是一个企业立足发展的根本，楼盘的创新已成为开发商面对的首要课题。
建议开发商转换思路——赶上网络时代新潮流
开发商开发的住宅要由住户长期使用，深入研究住户的需求，包括现实的、未来的需求，在策划项目时充分体现“以人为本”的理念，在住宅的居住与使用两方面下功夫，如何体现出居住的舒适、安全？如何为即将进入２１世纪、处于信息时代的人们在家中提供更多的技术手段以适应工作、生活更高的要求。只有开发商紧紧盯住这种需求，不仅仅为他们建造静态的住房， 更要使住房“动”起来，即住房作为载体，能接收和传输大量的信息流，从而扩大住宅原有的内涵。所有这些都涉及到居住的智能化和信息化。
建议开发商树立住宅小区智能化规划设计概念
经过多年实践，开发商已深知：对开发项目要进行前期的规划设计、建筑设计是一个必要程序，把它放到很重要的位置。随着竞争的加剧，小区楼盘环境质量的重要性日渐凸显，有不少的开发商对项目的环境景观设计备加重视，聘请专门的机构或设计师来完成这项工作。
随着信息技术的发展，人们迫切希望借助现代科技，让自己生活在一个更安全、更舒适的环境；同时，由于国际互联网的迅猛发展，人们也不满足把家仅仅当作工作以后的休憩场所，希望能在家中营造出工作环境，享受信息社会的种种资源，这就是所谓的SOHO方式（Small Office & Home Office）——它已成为当代社会发展的新趋势。这样，传统意义上的住宅内涵正在发生深刻的变革。为适应这种发展趋势，住宅建设必须加大科技含量。建筑智能化已逐渐形成体系，所有开发商都有必要对此加以认真的研究和对待。
传统的住宅设计中有强电、弱电项目设计，它们主要针对住宅的照明、家用电器、电话系统、有线电视系统进行设计。现在看来，这些内容已变得非常局限了。许多房地产开发商经常向我们咨询、了解住宅小区的智能化建设是怎么回事，有哪些内容？如何实施？如何建立安全防范系统、信息管理子系统及信息网络子系统等……
作为高等院校的研究开发机构，我们愿意、也有能力成为开发商在建筑智能化建设方面的参谋和顾问，全面提供这一领域的技术咨询服务。由于住宅智能化建设涉及计算机网络、通讯、安全防范、信息管理等多个学科、技术，内容较多，发展较快。既要考虑投资成本，又要兼顾未来发展的可持续性。在筹备、策划楼盘项目时根据具体情况进行深入研究，提出有针对性的智能化建设规划与实施方案是非常有必要的。
及时了解国家建设部对智能住宅小区的指导方针及实施标准
为促进住宅建设的科技进步，提高住宅功能质量，采用先进适用的高新技术推动住宅产业现代化进程，建设部在总结“2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目”工作经验的基础上，拟自2000年起，用五年左右的时间组织实施全国住宅小区智能化系统示范工程（以下简称“示范工程”）。其总体目标是：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设和工程示范，提高住宅高、新技术的含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居住生活的需求。
示范工程建设实施原则如下：
1、必须符合国家信息化建设的方针、政策和地方总体规划建设的要求；
2、应在省级以上建设行政主管部门的领导和当地人民政府的领导下进行；
3、示范工程的等级标准应与拟建住宅小区的定位及住宅性能的等级标准基本适应；
4、示范工程的规划、设计、建设应与住宅小区规划、设计、建设同步进行；
5、示范工程的规划、设计、建设必须遵循国家和地方的统一标准、规范；
6、示范工程的部品应采用集约化生产的相互匹配的产品、设备进行现场精密组装；
7、示范工程必须实行严格的质量监控，并达到国家统一规定的验收标准。要提高工程优良品率，创优质工程。
8、成片开发建设的小区，智能化建设必须纳入住宅开发建设的全过程，实行统一规划、设计、建造；
9、示范工程建设应推广、应用适度超前的先进、适用、优化集成的成套技术体系和设备体系；
10、 示范工程建设应推进信息资源共享，促进我国住宅信息设备、软件产业的发展。
为使不同类型、不同居住对象、不同建设标准的住宅小区合理配置智能化系统建设，示范工程按其功能要求、技术含量、经济合理性等因素综合考虑，划分为：一星级（普及型，符号★，下同）、二星级（提高型，符号★★，下同）、三星级（超前型，符号★★★，下同）三种类型。
在示范工程的建设上，应符合“文明居住环境”的要求，采用先进、适用的智能化成套集成技术，提高居住区的安全性、适用性和物业管理水平。在建设主管部门的指导下，通过示范工程建设，鼓励住宅信息集成企业、产品与设备开发企业积极参与住宅产业现代化工作，发展新兴的住宅信息产业。
具体要求体现在：
1、建立和完善住宅智能化工程质量保障体系。
2、实行住宅智能化工程与住宅小区建设工程同步建设。
3、智能化布线应符合开放性、兼容性、扩展性；多介质和大网络等要求，达到布线简化、安装方便、技术可靠、经济合理的目标。实现不同等级的高水平、高质量、高效益的住宅智能化技术系统。
4、积极推广应用国家和建设部正式推荐的住宅智能化新技术、新材料、新设备、新产品。
5、提前做好住宅物业智能化管理。示范工程在实施前应对未来物业智能化管理进行全面策划，在工程实施的适当时机超前介入，作好工程竣工后物业智能化管理的一切准备工作。工程交付使用前必须确保物业智能化管理安全、准确、可靠地运转。
6、建设三星级示范工程应将物业管理的智能化系统作为住宅现代信息集成建造系统（HI_CIMS）中的子系统，超前纳入住宅小区开发建设的统一规划、设计、施工和管理的总体目标中。
建议配备专业技术人员
前几年房地产业由于利润较高，曾一度出现“全民 搞房地产”的局面。地产商数量急剧增加，很多粗制滥造的楼盘纷纷面市，由于缺乏竞争力，造成大量积压。现在房地产业的整体利润已大为下降，“暴利”时代已不复存在。只有那些能准确把握房地产发展趋势与规律、准确了解人们对居住的功能要求，并抢先一步推出的地产商，才有可能获得比行业平均利润高得多的收益。
据统计，科技进步对住宅业贡献的百分比大约只有20%多，远低于科技对社会的平均贡献率。房地产开发中向科技要效益的空间依然很大。增大楼盘的科技含量、提高对楼盘的服务与管理水平、推进楼盘的品牌战略是开发商增强自身实力，获取更多附加值的必由 之路。为此，开发商有必要进行人员结构调整，加强人员培训，增加掌握现代信息技术、计算机网络与通讯技术、社区网络服务、品牌战略等方面的专才。
加强与智能小区系统集成商和设备生产商的协作与联合，尽快形成自己在开发与服务管理上的战略优势
[此贴子已经被作者于2009-9-18 13:23:37编辑过]
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sky1984sun
发表于 2009-10-14 10:47:00
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