泡沫：危险的争论？ 关注房地产泡沫 李一戈 房价高涨，房地产泡沫的可能存在，是导致央行加息的最重要媒介之一，而房地产市场又是央行加息的最大“受害者”之一。 泡沫，有还是没有，这是个问题，一个关系到房地产生死存亡的大问题。 如果要“站队”的话，对于这个严肃问题的态度，基本上分成了两队：以摩根士丹利斯蒂芬·罗奇、谢国忠为代表的国外经济学家和以易宪容为代表的国内经济学者，判断中国房地产泡沫即将破裂；以建设部政策研究中心为代表的政府部门（决策参考机构政策研究中心也被公众视为政府部门）和以任志强、张宝全为代表的地产商，严词驳斥“泡沫论”。 检视一番网友留言，对地产“泡沫论”认同者居多；对反对“泡沫论”的文章和言论，是骂声阵阵，多难听的话都有。可是，谁又能用网友贴子臧否的多寡来证明自己的正误？就像“郎顾之争”，网友对郎教授的声援及对国有资产流失的抨击如浪潮滚滚，可是现实层面却是无言的沉默。 仔细倾听，泡沫论与反泡沫论，并非意气之争，好像都有他们各自的道理。既然这样，那就让他们论争、对骂去吧，与我何干？ 但是，且慢，真的与我等无关？ 买了房的，担心房地产真的有泡沫，最怕的是泡沫破裂———那还了得，香港就是前车之鉴，几年下来，房价大跌50％－60％，多少人背着负资产啊。 没房的，相反，就等着房地产泡沫破裂———有人就说，房价最好立即大跌50％，我正等着抄底呢。 为什么说泡沫的有还是没有，是个关系到房地产生死存亡的大问题？ 建设部政策研究中心主任、课题组负责人陈淮博士说，我从来没有说房地产整个出现了泡沫，也没说房地产一点泡沫也没有。但是，回过头看1992、1993年的房地产过热、房地产泡沫，也只是海南、北海等少数几个城市的泡沫，但它给当地城市和金融业留下的创伤至今仍痛。同样，假如上海、杭州等少数城市房地产泡沫被印证并且破裂，那么，可以肯定的是，它给当地城市和金融业影响将远比海南、北海更具灾难性———而海南、北海的地产用了10年的治疗时间仍未痊愈。 为了防范这种可怕局面的重演，必须现在就开始对房地产施药。正如为了防止经济过热，今年4月中央果断出台宏观调控政策一样。 然而，前提是，必须判断清楚：房地产是不是真的有泡沫？泡沫是否真的危险到了“即将破裂”？如果是，采取什么措施防范？这就是为什么斯蒂芬·罗奇和易宪容等的观点受到中央高层重视的原因。央行加息的决定，至少表明他们部分认可了房地产泡沫的存在及其危险。 不过，即使判断房地产有泡沫并且有可能破裂，要正确施药亦非易事。更严格地紧缩房地产信贷？它所导致的“货币供应量减少”，不正是谢国忠们所称的引发房地产泡沫破裂的导火索吗？更严格地控制土地供应？土地供应不足已是房价高涨的重要原因，继续减少土地供应，势必把房价推高到一个危如累卵的境地。 无论如何，10月28日央行决定加息，对绝大多数地产商，就是个彻头彻尾的坏消息。这主要并不是说给他们增加了多少贷款利息的成本压力，而是可能会给消费者（购房者）传递一个有待证实的信息：央行加息究竟是挤压和消减房地产泡沫，还是最终会导致房地产泡沫的破裂？而泡沫的破裂必然带来房价的下跌。 于是，在加息的消息面前，估计会有太多的消费者选择观望。这对地产商是最大的坏消息。因为消费心理预期对房价的影响有可能将超过加息本身。 加息之于房地产的后果究竟将会怎样？瑞士信贷第一波斯顿亚太区首席经济学家陶冬说，“我们倾向于相信，虽然许多地产发展商将会成为牺牲品，在政府的帮助下，房地产价格只会温和调整，地产价格急跌的可能性是20％－30％，如果出现这种情况，经济增长将会受很大的打击。” 与加息相伴随的，是信贷供应量的继续萎缩———如上文所提及的，有经济学家说，这正是房地产泡沫逆转的信号。 这还不够。同在10月28日，国务院召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议，强调要严格控制建设用地增量。而紧缩土地供应，恰与社会心理预期后的住房消费紧缩预期相伴随，从而导致房地产投资和销售可能较大幅度下降。 陶冬说，希望是投资硬着陆，经济软着陆。显然，房地产的硬着陆开始了。 泡沫破裂，一批地产商出局，这是最坏的结局。
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